Asuntosijoittajan veromuistio

Tässä blogipostauksessa käsittelen ajankohtaista verotusasiaa. Monelle aloittelevalle asuntosijoittajalle on epäselvää, mitä kaikkea voi verotuksessa vähentää. Vaikka kuittien säästäminen vuoden mittaan tehdyistä ostoista on väliin vaivalloista, se kuitenkin kannattaa, sillä pienistä puroista kasvaa suuri virta. Kuitittomista menoista tulee pitää kirjaa mahdollista verotarkastusta varten. Vuokratuloa on siis kaikki vuokralaiselta saadut tulot, esimerkiksi vesimaksu, autopaikkamaksu, myöhästyneestä vuokrasta peritty korko ja vakuudesta pidätetty osuus. Esimerkiksi vesimaksu siis kirjataan ensin tuloiksi, ja sitten vähennetään kuluina.

Lähes kaikki kulut ovat vähennyskelpoisia verotuksessa. Yleisimpiä kuluja on pienet remontit tai rikki menneen kodinkoneen (jääkaappi, hella tms.) tilalle uuden hankinta. Yhtiövastike ja vesimaksut ovat suoraan verotuksessa vähennettäviä kuluja. Asuntosijoituskoulutusten tai -kirjallisuuden voi myös vähentää verotuksessa. Suomen vuokranantajat ry:n jäsenmaksu on verovähennyskelpoinen. Jos käytät asunnonvälittäjää vuokraustoiminnassa, on maksamasi palkkio vähennyskelpoinen.

Matkakuluja varten kannattaa pitää ajopäiväkirjaa, varsinkin, jos sijoitusasunto sijaitsee toisella paikkakunnalla. Verottaja hyväksyy 0,24 € kilometriltä vähennystä omaa autoa käyttävältä. Julkisia kulkunevoja käyttävä voi vähentää matkalipun koko hinnan verotuksessa. Tämän lisäksi voit vähentää puolipäivärahan yli kuusi tuntia menevältä matkalta, kokopäivärahan yli kymmenen tuntia kestävältä matkalta. Vuonna 2018 puolipäiväraha on 19 euroa ja kokopäiväraha 42 euroa.

Sijoitusasuntolainan korot voi vähentää 100 % verotuksessa, samoin kuukausittaiset lainanhoitokulut sekä uuden sijoituslainan nostokulut.

Jo ennen asunnon hankintaa kannattaa isännöitsijältä tarkistaa, miten taloyhtiö suhtautuu tulouttamiseen. Jos rahoitusvastikkeet on taloyhtiön kirjanpidossa tuloutettu, on taloyhtiön remonttilaina eli rahoitusvastike vuosittain verotuksessa vähennettävää tuloa. Jos rahoitusvastike on rahastoitu, silloin voit tehdä vähennyksen vasta kun myyt asunnon eli vähennyshyöty siirtyy tulevaisuuteen. Sama periaate koskee myös lainojen kertamaksuja eli lainaosuussuorituksia. Mutta pitää muistaa, että jos taloyhtiö tulouttaa rahoitusvastikkeet, ei se välttämättä tulouta lainaosuussuorituksia. Usein tyypillisin vaihtoehto onkin tulouttaa vastikkeet ja rahastoida lainaosuussuoritukset.

Remonteista vuosikorjauskulut voi vähentää kokonaisuudessaan niiden maksuvuonna. Vuosikorjauskuluiksi luetaan remontteja, joilla asunto saatetaan alkuperäiskuntoon. Eli vaatekaappien uusiminen on esimerkiksi vuosikorjauskulu. Vuosikorjauskulu on eri asia kuin perusparannuskulu. Perusparannusta eli asunnon alkuperäisen tason nostamista on esimerkiksi parvekkeen lasitus tai parketin laittaminen muovimaton tilalle. Mutta jos asunnossa on jo parvekelasit tai parketti, niiden vaihtaminen uusiin luetaan vuosikorjauskuluksi. Perusparannukset vähennetään tasapoistoina vuosittain 10 vuoden ajan.

Asuntosijoittajana voit itse päättää maksatko veron ennakkoverona ennakkoverolapulla, vai nostatko omaa tuloveroprosenttia vai maksatko verot jälkiverona kerran vuodessa. Ennakkoveroa maksettaessa summan määrä perustuu verotettavan omaan laskelmaan arvioiduista tuloista ja niistä tehtävistä vähennyksistä. Palkansaajalla ensimmäinen ennakkoverolappu täytyy tilata verottajalta, jatkossa se tulee perustuneena edellisen vuoden tuloihin ja menoihin.  Mihin tahansa vaihtoehtoon päädyt, on hyvä tiedostaa tulevien verojen suuruus ja varautua niihin.

Mukavaa viikonjatkoa!

Mervi Tanskanen on varallisuusvalmentaja©, asuntosijoittaja, metsänomistaja sekä farmaseutti