Hattu kourassa pankkiin, vai miten se nyt menikään

Ostin ensimmäisen omistusasuntoni vuonna 2011. Olin hakenut lainalupauksen omasta pankistani, jossa olen omistaja-asiakkaana. Lainaa hakiessani ajatuksena oli kilpailuttaa lainatarjoukset myös muissa pankeissa, mutta oma mukavuudenhalu vei voiton ja tyydyin oman pankkini tarjoukseen. Rehellisyyden nimissä täytyy sanoa, että vasta vuosia myöhemmin ymmärsin mikä onkaan se marginaali, jota minun olisi täytynyt lähteä kilpailuttamaan. No, joskus aloittelijalla on aloittelijan tuuri, ja minun asuntolainamarginaali oli ilman kilpailutusta 0,85 %, ja nyt miinusmerkkisten Euriborien aikana lainan kokonaiskorko on huidellut alle tuon prosenttilukeman.

Eli tähän väliin huomautus kaikille niille, jotka ovat yhtä pihalla kuin minä olin tuolloin: marginaali on pankin oma palkkio asuntolainasta. Marginaali maksetaan siis vallitsevan viitekoron päälle ja tästä muodostuu kokonaiskorko. Marginaali vaihtelee pankeittain, mutta myös sinun omalla takaisinmaksukyvyllä ja varallisuustasolla on merkittävä vaikutus siihen millaisen marginaalin pankki sinulle tarjoaa. Säästäminen ja järkevä rahankäyttö on siis kilpailuvaltti lainan hakemisessakin.

Koska lainaneuvottelut ja yhteydenpito omaan pankkiin sujui niin mutkattomasti, hain seuraavatkin sijoituslainat samasta pankista. Vakuutena käytin osittain maksettua omistusasuntoani. Seuraavassa esimerkissä lasketaan, kuinka voit käyttää lainan vakuutena osittain maksettua omistusasuntoa. Lainanhakijalla on olemassa omistusasunto, jonka arvo on 120 000 €. Asunnosta on maksettu 45 000 € ja pankki laskee vakuudeksi 75 % asunnon hinnasta. Eli 120 000 € x 0,75 % = 90 000 €. Asunnon vakuus 90 000 € – maksamaton osuus 75 000 € = olemassa olevaa vakuutta 15 000 €. Oletetaan hankinnassa olevan sijoitusyksiön, jonka hinta on 45 000 €. Pankki laskee asunnon itsensä olevan vakuutena 75 % edestä eli 33 750 €. Tarvitaan siis lisävakuutta 11 250 €, jona toimii omistusasunnon sisäänmaksettu 15 000 € vakuus.

Jokainen tekee omat laskelmat ja johtopäätökset, kannattaako omistusasuntoa käyttää vakuutena sijoituslainoihin. Itselläni se toimi ja mahdollisti asuntosijoittamistoiminnan aloittamisen. Velkavivun käyttäminen sijoittamisessa laajentaa tavallisen palkansaajan mahdollisuuksia. Laskelmat täytyy kuitenkin olla kunnossa, sekä jonkinlainen näppituntuma siihen mitä lainarahalla sijoittavalle merkitsee korkojen nousu.

Tilanteet muuttuvat koko ajan. Viikonlopun Hesari uutisoi, että kaikkien yli 1 % marginaalin asuntolainallisten kannattaa kilpailuttaa lainansa. Marginaalit ovat jatkaneet laskuaan viime vuottakin alemmalle tasolle. Samalla povataan korkojen hidasta, mutta varmaa nousua. Tärkeintä on tuntea oman taloutensa tunnusluvut ja tehdä niiden pohjalta tarvittavia muutoksia. Taitaa olla itselläkin edessä edullisempien marginaalien metsästyskierros.

Mervi Tanskanen on Varallisuusvalmentaja©, asuntosijoittaja, metsänomistaja sekä farmaseutti.