Kalustettujen asuntojen vuokraus ja Airbnb-toiminta
Haasteena positiivinen kassavirta
Asuntojen hinnat ovat korkeita, erityisesti isoissa kaupungeissa. On haaste löytää sijoitukseen asunto, josta saisi positiivista kassavirtaa. Sijoitusasunon voi ostaa tietenkin myös arvonnousun toivossa. Mutta jos asuntoja on useita, ei negatiivinen kassavirta ole yleensä mahdollinen sijoittajan yhtälössä.
Asuntosijoittaja maksaa lainanlyhennyksen, vastikkeen, asunnon vakuutuksen ja mahdollisesti muitakin kuluja. Usein vuokratuotto ei riitä kattamaan kuukausittaisia menoja. Pääkaupunkiseudulla tyypillistä on, että yksiön kohdalla sijoittaja joutuu laittamaan väliin 100–200 euroa kuukausittain kattaakseen kulut.
Airbnb – kalustettujen asuntojen vuokraustoiminta
Asunnon voi vuokrata myös kalustettuna Airbnb tai Bookingin kaltaisten sivustojen kautta. Tätä yleensä kutsutaan lyhytaikaiseksi vuokraustoiminnaksi. Mutta asunnonhan voi vuokrata tällä mallilla myös pidemmäksi aikaa. Tällaista palvelua tarjoavat Forenom, Kotimaailma, Comodo ym. Mutta hinnat ovat luonnollisesti korkeammat. Tähän hintatasoon ei yksityisellä henkilöllä ole niin helposti varaa. Esimerkiksi yksiön vuokra voi olla kuukaudessa 1 600 euroa.
Ulkomailta Suomeen saapuu paljon ihmisiä, jotka kaipaavat väliaikaista kotia useaksi kuukaudeksi, jopa vuodeksi. Esimerkiksi opettajia, lentoyhtiöiden työntekijöitä taikka työkomennukselle saapuvia perheitä. Mutta myös suomalaisia perheitä on paljon vailla väliaikaista kotia esimerkiksi putkiremontin ajaksi.
Kalustetun asunnon vuokraaminen ei siis välttämättä tarkoita sitä, että vuokraustoiminta olisi lyhytaikaista. Asunnon omistajana voi määrittää vuokrausajan minimin, joka voi hyvinkin olla esimerkiksi yhdestä kuukaudesta alkaen vuoteen tai kahteen. On luonnollista, että vuokran voi määrittää korkeammaksi, jos asunnon kalustaa. Syntyyhän vuokranantajalle kustannuksia asunnon kalustamisesta. Keskimäärin asunnon kalustamiseen kuluu noin 2 500–3 000 euroa jos asunnon kalustaa edullisesti ja näkee vähän vaivaa esimerkiksi käytettyjen kalusteiden hankkimiseksi.
Vuokranantajan on kuitenkin hyvä muistaa, että hyvien vuokralaisten saamiseksi on myös asunon oltava siisti, hyvällä paikalla ja hyvin varusteltu. Sellainen kalustus, jota itsekin tarvitsee päivittäiseen elämiseen kuten mukavat ja hyvät sängyt, lakanat ja pyyhkeet, hyvin varusteltu keittiö ja siistit sekä ehjät huonekalut. Asuntoon tulee hankkia vakuutus myös vahinkojen varalle. Lisäksi vuokralaiset arvostavat hyvää toimivaa wifi-yhteyttä.
Tällä mallilla asunnon vuokran voi määrittää esimerkiksi pk-seudulla noin 1 000–1 200 euroon kuukaudessa. Siten saa katettua asunnon kulut ja kassavirta olisi jopa hieman positiivinen. Itse olen saanut tällä hintatasolla hyvin vuokralaisia omiin asuntoihini.
Vuokrasopimus ja verotus
Airbnb tai muuta vastaavaa sivua hyödynnettäessä ei sovelleta vuokrasopimusta. Yksityishenkilönä tähän ei tarvita terveysviranomaisen lupaa. Vuokratulo on pääomatuloa. Pääomatulojen verotuksessa voi vähentää kalustehankinnat sekä muut kulut, jotka syntyvät vuokrauksesta. Sen sijaan jos teet toimintaa yrittäjänä, katsotaan toiminnan olevan ammattimaista majoitustoimintaa josta tulee tehdä myös ilmoitus kaupungin terveysviranomaiselle. Ilmoitus sekä tarkastuskäynnit ovat maksullisia. Yrittäjä maksaa toiminnasta veroja alv-kannan mukaan majoitustoiminnasta 10 % ja siivouksesta sekä mahdollisista muista palveluista 24 %.
Riskit vs. hyödyt
Vuokralainen vaihtuu useammin, joten työtä tulee vähän enemmän. Vuokranantajan tulee siivota asunto jokaisen majoituksen jälkeen. Vuokralaisten lakanat ja pyyhkeet tulee pestä huolellisesti. Toisaalta vuokraa voi vähän nostaa, jolloin omalle työlle voi laskea myös hinnan. Voit myös palkata majoittajakumppanin, joka huolehtii siivouksesta sekä avainten viennistä vieraille.
Airbnb-sivuston kautta vuokrattaessa voi majoittujan taustat, kuvan ja henkilötiedot varmistaa. Voit myös vaatia, että asuntoosi majoittuu henkilö, joka on ennestään saanut positiivisia palautteita majoittajilta. Myös vuokravakuuden voi määrittää vahinkojen varalle.
Taloyhtiölle on suositeltavaa ilmoittaa etukäteen Airbnb-toiminnasta. Näin vältyt pahoilta puheilta jälkikäteen. Neuvo majoittujille talon järjestyssäännöt ja miten toimia ongelmatilanteissa. Toisaalta meteliä ja häiriötä voi aiheuttaa kuka tahansa vuokralainen.
Lyhyet ja määräaikaiset vuokrasopimukset voivat aiheuttaa tyhjiä vuokrausjaksoja. Toisaalta yleensä asunnon menekin määrittää lopulta hinta. Joten voit vähän pelata hintaa kysynnän mukaan. Elo-syyskuu ovat yleensä kysyttyjä kuukausia. Toisaalta tammi-helmikuu hiljaisempia. Kokeile rohkeasti!
Sanna Spårman on varallisuusvalmentaja®, asuntosijoittaja. Hän on ostanut omat sijoitusasunnot majoituskäyttöön ja vuokraa näitä kalustettuna.